Auch gemeinsam genutzte Wellnessräume zählen zur Hauptnutzfläche, wenn sie dem Wohnen dienen. Ein Bundesgerichtsentscheid zeigt, wie Gemeinden Erweiterungen altrechtlicher Wohnungen sorgfältig prüfen können.
Bei Baugesuchen für Zweitwohnungen entscheidet nicht allein die Grösse der einzelnen Wohnungen über die Bewilligungsfähigkeit. Auch gemeinsam genutzte Räume können Flächen beanspruchen, die nach dem Zweitwohnungsrecht anzurechnen sind. Für Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent ist diese Unterscheidung besonders wichtig: Eine unvollständige Berechnung kann dazu führen, dass ein bewilligtes Projekt im Rechtsmittelverfahren keinen Bestand hat.
Das zeigt ein Entscheid des Bundesgerichts zu einem Chalet in Val de Bagnes. Die zentrale Frage lautete, ob gemeinsame Wellness- und Freizeitbereiche zur Hauptnutzfläche gehören. Gemeint ist die Fläche, die der eigentlichen Zweckbestimmung des Gebäudes dient, bei einem Wohngebäude also der Wohnnutzung. Das Gericht bejahte die Anrechnung der umstrittenen Räume.
Der Fall Val de Bagnes: Die Flächenrechnung entscheidet
Die Bauherrschaft plante den Abbruch und Wiederaufbau eines Chalets mit zwei selbständigen Wohnungen. Zusätzlich waren unter anderem Schwimmbecken, Jacuzzi, Sauna, Fitness, Umkleide- und Duschräume sowie ein Spielraum im Untergeschoss vorgesehen. Die Gemeinde bewilligte das Vorhaben. Der Walliser Staatsrat bestätigte zunächst die Auffassung, dass die ausserhalb der einzelnen Wohnungen liegenden und gemeinsam genutzten Freizeitbereiche als Nebennutzflächen – ergänzende, dienende Flächen – behandelt werden könnten.
Das Kantonsgericht beurteilte dies anders. Sowohl die Bauherrschaft als auch die Gemeinde gelangten deshalb an das Bundesgericht. Dieses vereinigte die Verfahren und wies beide Beschwerden mit Urteil 1C_317/2025 und 1C_319/2025 vom 11. August 2026 ab, soweit darauf einzutreten war. Auch das konsultierte Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) unterstützte die Anrechnung der Freizeitbereiche als Hauptnutzfläche.
Die in Erwägung 3.4 ausgewiesenen Flächen verdeutlichen die Tragweite:
| Berechnungsgrundlage | Hauptnutzfläche |
|---|---|
| Rechtmässiger Bestand am 11. März 2012 | 199.08 m² |
| Obergrenze einschliesslich 30 Prozent Erweiterung | rund 258.80 m² |
| Projekt ohne die umstrittenen Freizeitbereiche | 197.41 m² |
| Zusätzlich anzurechnende Freizeitbereiche | 142.95 m² |
| Vollständige Hauptnutzfläche des Projekts | 340.36 m² |
| Überschreitung der Obergrenze | rund 81.56 m² |
Die Überschreitung ist aus den Zahlen des Urteils berechnet. Die Flächen ohne Freizeitbereiche lagen sogar leicht unter dem historischen Bestand. Erst deren vollständige Anrechnung zeigte, dass die zulässige Erweiterung deutlich überschritten war. Die ebenfalls im Urteil erwähnte Terrasse wurde in dieser Rechnung nicht zusätzlich als Hauptnutzfläche eingesetzt.
Welche Wohnungen unter die 30-Prozent-Regel fallen
Eine altrechtliche Wohnung ist nach Art. 10 des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war. Sie muss damals nicht bereits als Zweitwohnung genutzt worden sein. Das Alter eines Gebäudes allein genügt umgekehrt nicht, um jede darin vorhandene Fläche als rechtmässigen Wohnbestand anzurechnen.
Art. 11 Abs. 2 ZWG erlaubt die Erneuerung, den Umbau sowie den Abbruch und Wiederaufbau solcher Wohnungen, ohne eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG aufzuerlegen. Innerhalb der Bauzonen darf die Hauptnutzfläche dabei höchstens um 30 Prozent des am 11. März 2012 vorbestehenden Bestands wachsen. In diesem Rahmen sind auch zusätzliche Wohnungen und Gebäude möglich. Bestehende oder künftige kantonale und kommunale Nutzungsbeschränkungen sowie die übrigen baurechtlichen Anforderungen bleiben vorbehalten.
Die seit 1. Oktober 2024 geltende Gesetzeslockerung erleichtert insbesondere die Verbindung von Abbruch, Wiederaufbau und Erweiterung. Die Obergrenze wurde damit jedoch nicht erhöht. Das Bundesgericht liess die Lockerung deshalb nicht als Begründung zu, wohnbezogene Freizeitflächen aus der Berechnung auszunehmen.
Diese Regel betrifft altrechtliche Wohnungen in Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen. Sie ist kein allgemeiner Anspruch auf zusätzliche Baufläche. Ausserhalb der Bauzonen richtet sich die Zulässigkeit baulicher und nutzungsmässiger Änderungen nach der Raumplanungsgesetzgebung; die hier dargestellte Rechnung genügt dort nicht als Bewilligungsgrundlage.
Warum gemeinsame Wellnessräume Hauptnutzfläche sind
Die Raumfunktion entscheidet, nicht der Komfortstandard
Das ARE-Glossar zum Zweitwohnungsrecht erläutert den Flächenbegriff anhand der Norm 416 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA). Das Bundesgericht stützt seine Beurteilung auf diese Flächensystematik und die ergänzende Norm SIA 416/1. Typische Nebennutzflächen eines Wohngebäudes sind beispielsweise Keller, Estrich, Waschküche, Abstellraum oder Garage.
Die umstrittenen Freizeitbereiche erfüllen eine andere Funktion: Sie dienen dem Aufenthalt, dem Wohnkomfort und der Erholung der Bewohnenden und ihrer Gäste. Dass eine Wohnung auch ohne Sauna oder Fitnessraum nutzbar wäre, macht diese Räume nicht zu Nebennutzflächen. Die Unterscheidung verläuft nicht zwischen notwendiger Grundausstattung und zusätzlichem Komfort, sondern zwischen den Funktionen innerhalb des Gebäudes.
Für die Vorprüfung folgt daraus: Eine Bezeichnung wie «Hobby», «Zusatzraum» oder «Nebenraum» ersetzt keine Nutzungsbeschreibung. Die vorgesehene Nutzung, die Ausstattung, die Erschliessung und die Beziehung zu den Wohnungen sollten zusammen betrachtet werden.
Gemeinsame Nutzung verändert die Flächenkategorie nicht
Ob ein Raum einer oder mehreren Wohnungen dient, betrifft seinen Nutzerkreis. Ob er Haupt- oder Nebennutzfläche ist, betrifft seine Funktion. Das Bundesgericht verwarf deshalb das Argument, die Räume könnten wegen ihrer Lage ausserhalb der einzelnen Wohnungen und ihrer gemeinsamen Nutzung unberücksichtigt bleiben. Massgebend sind insbesondere die Erwägungen 3.3 bis 3.6 des Urteils.
Für Gemeinden empfiehlt sich eine Gesamtübersicht: Gemeinschaftsräume sollten ausdrücklich erfasst und nachvollziehbar zugeordnet werden. Sie dürfen weder zwischen den Nachweisen der einzelnen Wohnungen verschwinden noch doppelt gezählt werden. Wie solche Räume bei komplexen gemischten Projekten auf verschiedene rechtliche Nutzungskategorien zu verteilen sind, beantwortet der Entscheid nicht abschliessend.
Auch das Untergeschoss ist kein automatischer Ausschlussgrund
Der Spielraum im Untergeschoss wurde ebenfalls angerechnet. Seine Belichtung über einen Lichtschacht und seine weiteren Eigenschaften stützten die Zuordnung zum Aufenthalt. Daraus folgt jedoch weder eine bestimmte Mindestfenstergrösse noch eine Freistellung aller fensterlosen Räume. Ebenso wenig wird nun jeder Keller zur Hauptnutzfläche. Entscheidend bleibt die konkrete Funktion.
Kommunales Baurecht ersetzt die Bundesrechtsprüfung nicht
Ein Projekt kann die örtlichen Anrechnungsregeln erfüllen und trotzdem an der bundesrechtlichen Erweiterungsgrenze scheitern. Bereits in BGE 140 II 378, Erwägungen 5.1 bis 5.3, unterschied das Bundesgericht die bundesrechtliche Flächenbetrachtung von kantonalen und kommunalen Regeln. Dort verdeutlichte ein Estrichausbau zudem, dass die Hauptnutzfläche wachsen kann, obwohl die Gebäudehülle unverändert bleibt.
Für heutige Verfahren ist daraus vor allem die getrennte Prüfung abzuleiten. Die damaligen besonderen Übergangsrechtsfolgen sind dagegen keine allgemeine heutige Regel. Empfehlenswert sind zwei nachvollziehbare Nachweise: die örtliche Nutzungsberechnung und die Hauptnutzflächenberechnung nach ZWG. Unterschiedliche Ergebnisse sind nicht automatisch ein Fehler, müssen sich aber aus den jeweiligen Regeln erklären lassen.
Auch die Gemeindeautonomie, also die kommunale Selbstverwaltung, ändert daran nichts. Val de Bagnes durfte sich mit einer Beschwerde wegen Verletzung ihrer Autonomie am Verfahren beteiligen. In der Sache erlaubte die kommunale Zuständigkeit für Planung und Baupolizei jedoch keine vom Bundesrecht abweichende Auslegung der Hauptnutzfläche.
Ein Prüfablauf für die Gemeindeverwaltung
Der Entscheid schreibt kein bestimmtes Formular vor. Die folgenden Schritte sind organisatorische Empfehlungen, um die rechtlich entscheidenden Fragen in einem Baugesuch vollständig und nachvollziehbar zu bearbeiten.
1. Anwendungsbereich und Ausgangsbestand klären
Am Anfang sollten der Zweitwohnungsstatus der Gemeinde, die Lage innerhalb oder ausserhalb der Bauzone, der altrechtliche Status der Wohnungen und vorhandene Nutzungsbeschränkungen geklärt werden. Bei Gebäuden mit unterschiedlichen Nutzungen empfiehlt sich eine ausdrückliche Zuordnung: Welche Wohnungen und welche gemeinsamen Räume gehören zur beanspruchten altrechtlichen Grundlage? Eine Flächenrechnung ist erst aussagekräftig, wenn diese Ausgangsfragen beantwortet sind.
2. Den historischen Bestand dokumentieren
Als Grundlage eignen sich bewilligte historische Pläne, damalige Nutzungsnachweise und spätere Änderungsbewilligungen. Abweichungen zum heutigen Zustand sollten erläutert werden. Bestand und Projekt sind nach demselben funktionalen Massstab abzugrenzen. Eine bloss behauptete frühere Wohnnutzung genügte im erwähnten Estrichfall nicht. Umgekehrt sollte eine unpräzise alte Raumbezeichnung Anlass zur Klärung sein, nicht zur ungeprüften Übernahme oder zum pauschalen Ausschluss einer Fläche.
3. Eine vollständige Raumliste erstellen lassen
Als Arbeitsinstrument bietet sich eine Liste mit Geschoss, Raumnummer, Fläche, vorgesehener Nutzung, Flächenkategorie und Bezug zur jeweiligen Wohnung an. Bei Grenzfällen sollte die Zuordnung kurz begründet werden. Gemeinschaftsräume erhalten einen eigenen Eintrag. Auch Verkehrsflächen wie Treppenhäuser, technische Funktionsflächen und Konstruktionsflächen sind gesondert zu unterscheiden; sie gehören nicht einfach in eine Sammelrubrik «Nebennutzfläche».
4. Die Obergrenze und verbleibende Erweiterungen berechnen
Das Kontrollmodell lautet: Hauptnutzfläche vom 11. März 2012 mal 1,30 ergibt die Obergrenze. Dieser wird die vollständige Hauptnutzfläche des Projekts gegenübergestellt. Bereits realisierte Erweiterungen sind einzubeziehen. Ein Ersatzbau, eine neue Bauetappe oder eine Aufteilung in zusätzliche Wohnungen erzeugt nicht von selbst einen neuen historischen Referenzwert.
Die Unterlagen sollten deshalb auch zeigen, welches Erweiterungspotenzial bereits beansprucht wurde. So lässt sich vermeiden, dass verschiedene Baugesuche isoliert beurteilt werden, obwohl sie dieselbe gesetzliche Ausgangsfläche betreffen.
5. Projektstand und Begründung eindeutig festhalten
Empfehlenswert ist ein Entscheid, der auf datierte, übereinstimmende Pläne und Berechnungen verweist und die entscheidenden Raumzuordnungen begründet. Bei einer Überschreitung sollte eine bereinigte Projektvariante oder ein rechtlich tragfähiges anderes Nutzungskonzept vorliegen, bevor die Bewilligung erteilt wird. Bei schwierigen Abgrenzungen bietet sich die Abstimmung mit der zuständigen kantonalen Stelle an. Der konkrete Entscheidweg richtet sich nach der jeweiligen Organisation.
Welche Projektanpassungen möglich bleiben
Die Anrechnung eines Wellnessraums ist kein Verbot dieses Raums. Das zeigt eine einfache Modellrechnung: Bei 200 m² historischer Hauptnutzfläche beträgt die Obergrenze 260 m². Enthält ein Projekt 240 m² übrige Hauptnutzfläche und einen gemeinsamen Fitnessraum von 20 m², hält es diese Grenze rechnerisch ein. Vorausgesetzt bleiben die Anwendbarkeit der altrechtlichen Regel innerhalb der Bauzone und die übrigen Bewilligungsvoraussetzungen.
Auch bereits erfolgte Erweiterungen lassen sich damit einordnen: Wurden aus demselben historischen Bestand inzwischen 250 m² Hauptnutzfläche bewilligt und realisiert, verbleiben im Modell noch 10 m². Die 30 Prozent dürfen nicht erneut auf die vergrösserte Fläche angewendet werden. Beide Beispiele sind frei gewählte Rechnungen und keine zusätzlichen Gerichtsfälle.
Bei einer Überschreitung kommt neben einer tatsächlichen Projektverkleinerung unter bestimmten Voraussetzungen ein anderes Nutzungskonzept infrage. Art. 11 Abs. 3 ZWG sieht eine weitergehende Erweiterung einer bestehenden Wohnung vor, wenn diese als Erstwohnung oder als entsprechend qualifizierte touristisch bewirtschaftete Wohnung deklariert wird und die jeweiligen Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Behörde hat die entsprechende Nutzungsbeschränkung zu verfügen und ihre Anmerkung im Grundbuch zu veranlassen.
Das bedeutet nicht, dass nur die überzähligen Quadratmeter eine Auflage erhalten. Ein blosses Vermietungsversprechen genügt ebenfalls nicht. Die ARE-Hinweise zur Bewilligung von Wohnungen erläutern unter anderem die Anforderungen an eine realistische Erstwohnungsnutzung und an strukturierte Beherbergungsbetriebe mit hotelmässigem Betriebskonzept. Für mehrere neue Wohnungen mit gemeinsamen Räumen bleibt eine solche Alternative gesondert zu prüfen. Das Bundesgericht hat dem konkreten Chaletprojekt keine Alternativbewilligung erteilt.
Bestehende Bewilligungen und kommunale Risiken differenziert beurteilen
Das Urteil betrifft ein noch umstrittenes Bauvorhaben. Es enthält keine Anordnung, sämtliche früher bewilligten Wellnessräume neu zu prüfen oder zurückzubauen. Bei neuen und hängigen Gesuchen steht die vollständige Flächenprüfung im Vordergrund. Bei rechtskräftig bewilligten oder bereits ausgeführten Projekten sind mögliche Schritte hingegen gesondert nach Verfahrensstand und anwendbarem Recht zu klären. Pauschale Aussagen zu Widerruf, Vertrauensschutz oder Wiederherstellung lassen sich daraus nicht ableiten.
Plananpassungen und veränderte Nutzungskonzepte können praktische Folgen unvollständiger Flächennachweise sein. Verallgemeinerbare Mehrkosten oder Wertverluste sind durch die ausgewerteten Grundlagen nicht belegt. Der Fall zeigt aber ein konkretes kommunales Prozessrisiko: Die Gemeinde bezahlt keine bundesgerichtlichen Gerichtskosten, haftet jedoch gemeinsam mit der Bauherrschaft solidarisch für die Parteientschädigung von CHF 4’000 an die obsiegende Nachbarschaft. Es handelt sich nicht um einen Schadenersatzentscheid oder eine alleinige Kostenauflage an die Gemeinde. Grundlage sind Erwägung 4 und die Entscheidformel des Urteils.
Nächste Schritte: Prüfroutinen gezielt aktualisieren
Für betroffene Gemeinden bietet es sich an, Merkblätter, Formulare und interne Prüfroutinen auf drei Fragen hin durchzusehen: Werden wohnbezogene Freizeitflächen vollständig erfasst? Ist der historische Referenzbestand belegt? Sind örtliche und bundesrechtliche Flächenberechnungen klar getrennt? Wo Angaben fehlen, können gezielte Ergänzungen ansetzen, ohne daraus eine undifferenzierte Kontrolle aller bestehenden Gebäude abzuleiten.
Eine kurze interne Abstimmung zwischen der zuständigen Fachstelle und der entscheidenden Behörde kann klären, wer die Raumzuordnung prüft, wer Grenzfälle beurteilt und wie Berechnungen dokumentiert werden. Der praktische Nutzen des Entscheids liegt in dieser nachvollziehbaren Anwendung: Zulässige Erweiterungen bleiben möglich, während gemeinsame Aufenthaltsräume nicht mehr aufgrund ihres Nutzerkreises aus der Prüfung herausfallen.
