Mäklerprovisionen: Was Gemeinden bei Kürzungen belegen müssen

Das Bundesgericht bestätigt die Zürcher Ausgangspraxis von 2 Prozent für übliche Mäklerprovisionen. Gemeinden, die davon abweichen, benötigen konkrete Marktdaten und eine nachvollziehbare Begründung.

Ein Urteil mit direkter Bedeutung für Zürcher Gemeinden

Die Höhe einer anrechenbaren Mäklerprovision beeinflusst die Anlagekosten und damit den steuerbaren Grundstückgewinn. Für Zürcher Gemeinden ist diese Frage besonders relevant: Sie erheben die Grundstückgewinnsteuer selbst, und die gesamten Einnahmen fallen der Gemeinde zu, in der das Grundstück liegt. Gleichzeitig müssen die kommunalen Behörden eine rechtsgleiche, nachvollziehbare und rechtssichere Veranlagung gewährleisten.

Mit dem Urteil 9C_706/2025 vom 17. Juli 2026 hat das Bundesgericht eine Beschwerde der Stadt Zürich abgewiesen. Im Zentrum stand die Frage, ob bei einem hohen Verkaufserlös lediglich 1,5 Prozent oder der in der Zürcher Praxis grundsätzlich übliche Ansatz von 2 Prozent als Mäklerprovision berücksichtigt werden durfte.

Die zentrale Botschaft lautet nicht, dass immer 2 Prozent abzuziehen sind. Das Urteil zeigt vielmehr: Eine Pauschalisierung kann aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit zulässig sein. Wer vom anerkannten Ausgangswert abweichen will, muss die Abweichung jedoch mit konkreten, zum Fall passenden Grundlagen begründen.

Worum es im konkreten Fall ging

Eine Aktiengesellschaft veräusserte im Jahr 2018 drei Mehrfamilienhäuser in der Stadt Zürich für insgesamt 22,5 Millionen Franken. In ihrer Steuererklärung deklarierte sie eine Mäklerprovision von 1'437'795 Franken. Über die ganze Transaktion gerechnet entsprach dies rund 6,4 Prozent des Verkaufspreises.

Die Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich anerkannte die Provision nur bis zu 1,5 Prozent des Gesamterlöses. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich liess demgegenüber 2 Prozent zu und wies die Sache zur Neuberechnung zurück. Das Bundesgericht bestätigte dieses Ergebnis und wies die Beschwerde der Stadt ab.

Rechnerisch beträgt die Differenz zwischen einem Ansatz von 1,5 und 2 Prozent bei einem Erlös von 22,5 Millionen Franken 112'500 Franken an zusätzlich anrechenbaren Aufwendungen. Dieser Betrag entspricht nicht unmittelbar der Steuerdifferenz; die konkrete Steuerwirkung hängt von der gesamten Veranlagung ab und wurde im Urteil nicht als eigener Betrag ausgewiesen.

Auch die steuerpflichtige Gesellschaft setzte sich mit ihrer tatsächlich bezahlten Provision von rund 6,4 Prozent nicht durch. Die von ihr vorgebrachten Gründe – darunter die Kurzfristigkeit des Verkaufs, ein hoher Mindestverkaufspreis und ein besonderes Bieterverfahren – waren nach der Beurteilung des Verwaltungsgerichts nicht grundstückspezifisch, sondern vor allem durch die Bedürfnisse der Verkäuferin geprägt. Das Verwaltungsgerichtsurteil SB.2024.00099 bildet die ausführliche Grundlage für den späteren Bundesgerichtsentscheid.

Der rechtliche Rahmen

Das Bundesrecht lässt den Kantonen Spielraum

Artikel 12 Absatz 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes verpflichtet die Kantone, bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns die Anlagekosten vom Veräusserungserlös abzuziehen. Zu den Anlagekosten gehören der Erwerbspreis oder ein Ersatzwert sowie anrechenbare Aufwendungen. Das Bundesrecht legt aber nicht abschliessend fest, ob und in welchem Umfang Mäklerprovisionen als Aufwendungen zugelassen werden müssen.

Die Kantone verfügen deshalb bei der Ausgestaltung über einen Spielraum. Das Bundesgericht prüft die Anwendung des kantonalen Rechts in diesem Bereich insbesondere darauf, ob sie gegen verfassungsmässige Rechte und namentlich gegen das Willkürverbot verstösst. Daraus folgt zugleich, dass die Zürcher Prozentwerte nicht ohne Weiteres auf andere Kantone übertragen werden können.

Im Kanton Zürich sind «übliche» Provisionen anrechenbar

Nach § 221 Absatz 1 litera c des Zürcher Steuergesetzes sind übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung als Aufwendungen anrechenbar. Das Gesetz selbst nennt keinen Prozentsatz.

Die langjährige Zürcher Rechtsprechung betrachtet eine Provision von 2 Prozent des Kaufpreises grundsätzlich als üblichen Ausgangswert. Bei besonderen Umständen, namentlich einer nachgewiesenen Schwerverkäuflichkeit, können bis zu 3 Prozent in Betracht kommen. Umgekehrt sind bei hohen Verkaufserlösen auch Ansätze unter 2 Prozent nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Abweichung setzt jedoch besondere Umstände und eine ausreichende Begründung voraus.

Die Zuständigkeit liegt bei den Gemeinden

Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer von der Gemeinde erhoben, in der das Grundstück liegt. Es gilt das monistische System: Gewinne natürlicher und juristischer Personen werden mit der besonderen Grundstückgewinnsteuer erfasst. Nach den Informationen des Kantons Zürich fallen die gesamten Einnahmen der betreffenden Gemeinde zu.

Die Frage nach der anrechenbaren Provision ist deshalb nicht nur juristisch, sondern auch finanziell und organisatorisch von Bedeutung. Sie beeinflusst den Steuerertrag, den Bearbeitungsaufwand sowie das Risiko von Einsprachen und Rechtsmittelverfahren.

Was das Bundesgericht für die Veranlagungspraxis klärt

Eine interne Praxis beweist noch keine Marktüblichkeit

Die Stadt Zürich machte geltend, bei Verkaufserlösen von mehr als 10 Millionen Franken sei eine Provision von 1,5 Prozent üblich. Nach der Beurteilung der Gerichte fehlten jedoch genaue Angaben, welche die Abweichung im konkreten Marktsegment getragen hätten. Ein blosser Hinweis auf die eigene Verwaltungspraxis genügte nicht.

Auch allgemeine Hinweise auf Veränderungen im Immobilienmarkt, Festpreisangebote oder einzelne digitale Vermittlungsmodelle waren nicht ausreichend. Solche Angaben können für die Entwicklung des Marktes zwar relevant sein. Sie müssen aber repräsentativ und mit der betreffenden Transaktion vergleichbar sein, wenn sie eine Kürzung im Einzelfall begründen sollen.

Abweichungen müssen in beide Richtungen begründet werden

Die Rechtsprechung verlangt von steuerpflichtigen Personen konkrete, grundstückspezifische Gründe, wenn sie mehr als den üblichen Ansatz geltend machen. Ein allgemeiner Hinweis auf eine schwierige Lage genügt beispielsweise nicht, um eine Schwerverkäuflichkeit zu belegen.

Aus dem neuen Urteil lässt sich für die kommunale Praxis ableiten, dass ein vergleichbarer Begründungsmassstab auch für eine Kürzung unter den Ausgangswert gilt. Möchte eine Gemeinde weniger als 2 Prozent anerkennen, muss sie darlegen, weshalb der tiefere Ansatz gerade für die betroffene Objektart, Transaktionsgrösse und Marktsituation üblich ist.

Paketverkäufe verlangen besondere Sorgfalt

Im beurteilten Fall wurden drei Liegenschaften gemeinsam verkauft. Keine der einzelnen Liegenschaften erreichte für sich die von der Stadt herangezogene Grenze von 10 Millionen Franken. Das Bundesgericht betonte, dass der Begründungsbedarf besonders hoch ist, wenn mehrere Objekte gesamthaft betrachtet werden und dadurch eine Schwelle für einen tieferen Provisionssatz erreicht wird.

Das Urteil legt keine allgemeine Regel fest, wonach bei jedem Paketverkauf zwingend jede Liegenschaft isoliert beurteilt werden muss. Gemeinden sollten aber dokumentieren, weshalb eine Gesamtbetrachtung oder eine Aufteilung sachgerecht ist und wie die Provision den einzelnen Objekten zugeordnet wird.

Eine Mäklerrechnung allein genügt nicht

Bevor über 1,5, 2 oder 3 Prozent diskutiert wird, muss feststehen, dass überhaupt eine steuerrechtlich anrechenbare Mäklerprovision vorliegt. Nach der vom Bundesgericht bestätigten Zürcher Praxis sind fünf Voraussetzungen kumulativ zu erfüllen:

1. Es besteht ein zivilrechtlich gültiger Mäklervertrag.
2. Der Vertrag wurde mit einer Drittperson abgeschlossen.
3. Der Mäkler oder die Mäklerin hat eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit erbracht, die zum Grundstückgeschäft führte.
4. Der geschuldete Mäklerlohn wurde bezahlt.
5. Die steuerliche Anrechnung bleibt auf den üblichen Umfang beschränkt.

Die steuerpflichtige Person trägt grundsätzlich die Beweislast für diese steuermindernden Tatsachen. Das ergibt sich aus dem Bundesgerichtsurteil 2C_119/2009.

Für die Prüfung ist zudem der tatsächliche Leistungsumfang wichtig. Enthält ein Pauschalhonorar neben der Vermittlung beispielsweise Vertragsarbeiten, rechtliche Beratung, technische Abklärungen oder eine Vertretung beim Notariat, muss geklärt werden, welche Bestandteile überhaupt als klassische Mäklerleistung gelten. Die Höhe einer Rechnung allein beweist weder die Vermittlungstätigkeit noch deren steuerliche Anrechenbarkeit.

Warum das Urteil auch ausserhalb Zürichs beachtet werden sollte

Die direkte rechtliche Wirkung des Entscheids beschränkt sich auf das Zürcher Recht. Andere Kantone kennen eigene gesetzliche Grundlagen, Zuständigkeiten und Veranlagungspraxen. Eine Gemeinde ausserhalb Zürichs sollte deshalb weder den 2-Prozent-Wert noch die Zürcher Abstufungen ungeprüft übernehmen.

Übertragbar ist hingegen die methodische Aussage: Pauschalen können eine einheitliche und effiziente Bearbeitung ermöglichen. Sie müssen aber auf einer tragfähigen Grundlage beruhen, konsistent angewendet und bei Abweichungen nachvollziehbar begründet werden. Das frühere Bundesgerichtsurteil 2C_891/2017 hatte bereits bestätigt, dass eine kantonsweit geltende Zürcher Pauschalisierung von 2 Prozent aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit vertretbar sein kann.

Gemeinden in anderen Kantonen sollten deshalb zuerst klären, welches kantonale Recht gilt, welche Behörde zuständig ist und welche Weisungen oder Gerichtsentscheide den Begriff der anrechenbaren Aufwendungen konkretisieren.

Risiken einer ungenügend dokumentierten Praxis

Eine vereinfachte Berechnungstabelle kann den Vollzug erleichtern. Fehlt ihr jedoch eine erkennbare Grundlage, entstehen mehrere Risiken:

• Rechtliches Risiko: Eine Kürzung kann im Einsprache- oder Rechtsmittelverfahren aufgehoben werden, wenn sie nicht ausreichend begründet ist.
• Finanzielles Risiko: Zu hohe oder zu tiefe Abzüge beeinflussen den kommunalen Steuerertrag und können zu uneinheitlichen Ergebnissen führen.
• Organisatorisches Risiko: Beruht die Praxis vor allem auf Erfahrungswissen einzelner Mitarbeitender, fehlt bei personellen Wechseln die notwendige Kontinuität.
• Datenrisiko: Vergleichswerte können veraltet, nicht repräsentativ oder mit einem anderen Leistungsumfang verbunden sein.
• Verfahrensrisiko: Werden wesentliche Grundlagen erst spät zusammengetragen, lassen sich Lücken im weiteren Verfahren möglicherweise nicht mehr ohne Weiteres schliessen.

Diese Risiken bedeuten nicht, dass jede Gemeinde eine umfassende Marktstudie erstellen muss. Umfang und Tiefe der Abklärung sollten sich am Einzelfall orientieren. Je stärker eine Behörde vom anerkannten Ausgangswert abweicht und je grösser die finanzielle Bedeutung ist, desto höher ist jedoch der Begründungsbedarf.

Handlungsmöglichkeiten für Gemeinden

1. Interne Vorgaben und Schwellenwerte überprüfen

Gemeinden sollten klären, ob interne Weisungen, Tabellen oder Berechnungshilfen bei hohen Verkaufspreisen automatisch einen reduzierten Satz vorsehen. Zu prüfen ist insbesondere, ob die Abstufung auf dokumentierten Daten, gefestigter Rechtsprechung oder einer bloss überlieferten Praxis beruht.

2. Offene Fälle gezielt identifizieren

Besondere Aufmerksamkeit verdienen noch nicht rechtskräftige Veranlagungen, bei denen eine Provision allein wegen eines bestimmten Verkaufspreises gekürzt wurde, mehrere Liegenschaften zusammengerechnet wurden oder die Begründung nur auf eine interne Tabelle verweist. Das Urteil führt nicht automatisch zu einer Wiederaufnahme rechtskräftiger Fälle; dafür wären die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen gesondert zu prüfen.

3. Vergleichsdaten methodisch verbessern

Das Urteil schreibt keine Mindestzahl an Vergleichsfällen und keine bestimmte statistische Methode vor. Als praktische Empfehlung sollten Vergleichsdaten jedoch mindestens nach folgenden Merkmalen unterscheidbar sein:

• Objektart und Lage;
• Verkaufszeitpunkt und Verkaufspreis;
• Einzel- oder Paketverkauf;
• reine Vermittlung oder zusätzlich vergütete Dienstleistungen;
• prozentuale, fixe oder erfolgsabhängige Vergütung;
• tatsächlich geschuldete und bezahlte Provision;
• allfällige besondere objektbezogene Verkaufserschwernisse.

Ein einfacher Durchschnitt kann bei stark unterschiedlichen Geschäften zu kurz greifen. Sinnvoll können zusätzlich Median, Bandbreite, Zahl der Fälle und eine getrennte Auswertung nach Objektsegmenten sein. Dabei handelt es sich um eine redaktionelle Empfehlung, nicht um eine vom Bundesgericht vorgeschriebene Statistikmethode.

4. Entscheidgrundlagen vollständig dokumentieren

Die Akten und der Entscheid sollten erkennen lassen, welcher Ausgangswert angewendet wird, weshalb der konkrete Fall davon abweicht und welche Vergleichswerte dafür massgebend sind. Bei mehreren Liegenschaften sollte auch die gewählte Zuteilungs- oder Gesamtbetrachtungsmethode festgehalten werden.

5. Den Sonderfall des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels prüfen

§ 221 Absatz 2 des Zürcher Steuergesetzes enthält für Personen, die mit Liegenschaften handeln, eine besondere Regelung. Nach dem Merkblatt des kantonalen Steueramts können unter den dort genannten Voraussetzungen auch das übliche Mass übersteigende Mäklerprovisionen berücksichtigt werden, soweit sie geschäftsmässig begründet und nicht bereits bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer abgezogen worden sind. Nicht jede Immobiliengesellschaft ist jedoch eine gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin. Die Qualifikation muss deshalb vor der Anwendung der Sonderregel geprüft werden.

6. Zusammenarbeit über Gemeindegrenzen hinweg erwägen

Kleinere Gemeinden verfügen häufig nur über wenige eigene Transaktionen in bestimmten Preis- oder Objektsegmenten. Eine interkommunale oder kantonal koordinierte Datengrundlage kann die Vergleichbarkeit verbessern. Sie ersetzt jedoch nicht die Prüfung des konkreten Falls. Auch gemeinsame Empfehlungen sollten erkennen lassen, auf welchen tatsächlichen Daten und methodischen Annahmen sie beruhen.

Vorgehensmodell für die kommunale Praxis

1. Rechtsgrundlage klären: Zuerst sind das kantonale Gesetz, die Zuständigkeit, aktuelle Weisungen und die massgebende Rechtsprechung zu bestimmen.
2. Grundnachweise prüfen: Vertrag, Drittbeziehung, konkrete Vermittlungstätigkeit, Kausalität und Zahlung sind zu belegen.
3. Leistungsumfang abgrenzen: Zusätzliche Beratungs-, Vertrags- oder Vertretungsleistungen sind von der eigentlichen Mäklerleistung zu trennen.
4. Ausgangspraxis anwenden: Der nach kantonalem Recht anerkannte Regelansatz bildet den Ausgangspunkt, sofern der konkrete Fall keine Besonderheiten aufweist.
5. Abweichung belegen: Eine Erhöhung oder Kürzung ist mit objektbezogenen Umständen beziehungsweise passenden Marktdaten zu begründen.
6. Entscheid nachvollziehbar festhalten: Methode, Datenbasis, Würdigung und Ergebnis gehören in die Akten und in eine verständliche Begründung.
7. Qualität sichern: Fälle mit hoher finanzieller Bedeutung, ungewöhnlichen Vertragsmodellen oder Paketverkäufen sollten nach einem einheitlichen internen Prüfprozess behandelt werden.

Prüffragen für Gemeinden

• Welche kantonale Regelung bestimmt die anrechenbaren Mäklerprovisionen?
• Ist die kommunale Praxis schriftlich festgehalten und aktuell?
• Auf welchen Daten beruhen allfällige Preisgrenzen oder abgestufte Prozentsätze?
• Sind die Vergleichsfälle hinsichtlich Objektart, Lage, Zeitraum und Transaktionsgrösse ausreichend ähnlich?
• Wurde die eigentliche Vermittlungsleistung von weiteren Dienstleistungen getrennt?
• Sind Vertrag, Tätigkeit, Kausalität und Zahlung nachgewiesen?
• Beruhen besondere Umstände auf dem Grundstück oder vor allem auf persönlichen Verkaufszielen?
• Ist bei mehreren Liegenschaften die Gesamt- oder Einzelbetrachtung sachlich begründet?
• Liegt möglicherweise ein Sonderfall des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels vor?
• Ist die Abweichung vom Regelansatz für die steuerpflichtige Person nachvollziehbar erklärt?

Was das Urteil nicht bedeutet

• Es schafft keine schweizweit geltende 2-Prozent-Regel.
• Es gewährt keinen automatischen Pauschalabzug von 2 Prozent ohne Nachweis einer anrechenbaren Mäklerleistung.
• Es verbietet einen Ansatz von 1,5 Prozent oder weniger nicht grundsätzlich.
• Es anerkennt die tatsächlich bezahlte Provision von rund 6,4 Prozent nicht als vollständig abzugsfähig.
• Es entscheidet nicht abstrakt, dass bei jedem Paketverkauf jede Liegenschaft zwingend separat beurteilt werden muss.

Fazit: Pauschalisierung braucht eine tragfähige Grundlage

Das Bundesgericht bestätigt die Zürcher Ausgangspraxis von 2 Prozent, ohne daraus einen starren oder schweizweit gültigen Satz zu machen. Entscheidend ist die Begründung: Steuerpflichtige müssen besondere objektbezogene Umstände belegen, wenn sie einen höheren Abzug verlangen. Gemeinden benötigen ihrerseits konkrete und repräsentative Grundlagen, wenn sie den anerkannten Ausgangswert unterschreiten wollen.

Für Zürcher Gemeinden empfiehlt es sich, interne Tabellen und Schwellenwerte zu überprüfen, offene Fälle mit pauschalen Kürzungen zu identifizieren, Vergleichsdaten nachvollziehbar aufzubauen und die Behandlung von Paketverkäufen sowie Sonderfällen klar zu dokumentieren. Gemeinden in anderen Kantonen sollten den Entscheid nicht als Prozentvorgabe übernehmen, sondern als Anlass nutzen, die eigene kantonale Rechtsgrundlage und Veranlagungspraxis auf Konsistenz, Nachweisbarkeit und Verständlichkeit zu prüfen.