Eine Anmeldung allein beweist noch keinen tatsächlichen Wohnsitz. Für Gemeinden kommt es darauf an, Registerauskünfte präzise zu formulieren und ihre Rolle bei Grundstückskäufen und kantonalen Entscheiden zu kennen.
Eine Bestätigung ist noch kein Erwerbsentscheid
Eine kürzlich zugezogene Person verlangt bei den Einwohnerdiensten eine Wohnsitzbestätigung für einen Immobilienkauf. Die Anmeldung ist im Register eingetragen, die Aufenthaltsbewilligung liegt vor. Darf die Gemeinde deshalb zugleich bestätigen, dass der Kauf keiner Bewilligung bedarf? Dieses fiktive Beispiel zeigt eine entscheidende Schnittstelle: Die Bescheinigung von Registerangaben und die rechtliche Beurteilung eines Grundstückerwerbs sind verschiedene Aufgaben.
Einen Anlass zur Klärung bieten die am 1. Oktober 2026 veröffentlichten Fragen und Antworten des Bundesamts für Justiz (BJ) zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland. Die FAQ, also Antworten auf häufig gestellte Fragen, ersetzen das bisherige Merkblatt. Sie dienen der Information und sind nicht rechtsverbindlich. Ihre Veröffentlichung ändert das geltende Recht nicht. Für Gemeinden liegt ihr Nutzen darin, bestehende Schnittstellen zwischen Einwohnerdiensten, Grundbuchamt, Bewilligungsbehörde und kommunalen Entscheidungsorganen verständlicher zu machen.
Nicht der ausländische Pass allein entscheidet
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), bekannt als Lex Koller, beschränkt bestimmte Grundstückerwerbe. Der gesetzliche Begriff «Person im Ausland» meint jedoch nicht einfach jede ausländische Person. Für die Beurteilung sind die erwerbende Person, der Nutzungszweck und die eingeräumten Rechte zusammen zu betrachten.
Staatsangehörige der Europäischen Union (EU) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten grundsätzlich nicht als Personen im Ausland. Dasselbe gilt grundsätzlich für Drittstaatsangehörige mit gültiger Niederlassungsbewilligung C. Bei Drittstaatsangehörigen mit Aufenthaltsbewilligung B ist die Lage anders: Sie bleiben grundsätzlich dem Gesetz unterstellt, können aber unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine selbstbewohnte Hauptwohnung am rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz bewilligungsfrei erwerben. Für britische Staatsangehörige sind gegebenenfalls die vertraglich geschützten Rechte aus der Zeit vor dem Brexit zu berücksichtigen.
Diese Unterscheidung verhindert zwei Fehlannahmen: Nicht jede ausländische Eigentümerin muss die erworbene Wohnung selbst bewohnen. Umgekehrt macht eine Schweizer Adresse nicht jeden Erwerb zulässig. Schweizer Staatsangehörige sind grundsätzlich nicht erfasst; auch sie können aber dem Gesetz unterstehen, wenn sie für Rechnung einer Person im Ausland erwerben. Die Einzelheiten ergeben sich aus Art. 5 BewG und Art. 2 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV).
Der tatsächliche Wohnsitz ist mehr als ein Registereintrag
Das Bundesgericht unterscheidet zwischen der formellen Anmeldung und dem tatsächlichen Lebensmittelpunkt. Nach BGE 136 II 405, insbesondere Erwägung 4.3 zählt die Gesamtheit der persönlichen und beruflichen Beziehungen. Entscheidend sind der tatsächliche Aufenthalt und die nach aussen erkennbare Absicht, sich an diesem Ort auf Dauer niederzulassen. Amtliche Dokumente sind Indizien, ersetzen diese Gesamtwürdigung aber nicht.
Die BJ-FAQ halten in Frage 10 entsprechend fest: Aufenthaltsbewilligung und kommunale Anmeldebestätigung reichen für sich allein nicht als Nachweis des tatsächlichen Wohnsitzes. Aussagekräftig können das familiäre Zusammenleben, Arbeitsverhältnisse, der Schulbesuch der Kinder oder Unterlagen zum vollzogenen Umzug sein. Auch die Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes im Ausland und alltägliche Lebensbeziehungen können die Beurteilung unterstützen.
Daraus entsteht keine starre Beweisliste. Eine im Ausland lebende Familie schliesst einen Schweizer Wohnsitz nicht automatisch aus; ein Fahrzeug mit Schweizer Kontrollschildern beweist ihn ebenso wenig. Für Einwohnerdienste empfiehlt sich deshalb, zwischen gesicherten Registerangaben, zusätzlich abgeklärten Tatsachen und einer noch offenen rechtlichen Beurteilung zu unterscheiden.
Bestätigungen auf ihren tatsächlichen Aussagegehalt begrenzen
Eine Gemeinde kann korrekt bestätigen, dass jemand angemeldet ist, ohne damit den tatsächlichen Lebensmittelpunkt abschliessend festzustellen. Formulare sollten nicht unbeabsichtigt mehr bescheinigen, als geprüft wurde. Die Beweisregeln in Art. 18 BewV verdeutlichen diese Grenze: Allgemeine Erklärungen, welche lediglich die Bewilligungspflicht bestreiten oder Bewilligungsvoraussetzungen behaupten, erbringen keinen Beweis. Vorbehalten bleiben die vorgesehenen Erklärungen zur beabsichtigten Grundstücksnutzung. Bei öffentlichen Urkunden sind die eigene Wahrnehmung der Urkundsperson und allfällige entgegenstehende Anhaltspunkte entscheidend.
Als Formulierungsvorschlag für eine reine Registerbestätigung kommt, nach Abstimmung mit den kantonalen Vorgaben, folgender Hinweis infrage:
«Diese Bestätigung gibt die im Einwohnerregister geführten Angaben wieder. Sie enthält keine Feststellung darüber, ob ein bestimmter Grundstückerwerb nach dem BewG bewilligungsfrei ist.»
Eine solche Ergänzung ist keine gesetzlich vorgeschriebene Klausel und ersetzt keine erforderlichen Abklärungen. Sie kann aber verhindern, dass eine administrative Auskunft als verbindliche Erwerbsfreigabe verstanden wird.
Ebenso wichtig ist die Gegenrichtung: Eine wahrheitsgemässe Anmeldeauskunft ist nicht automatisch eine Täuschung, wenn später kein tatsächlicher Schweizer Wohnsitz nachgewiesen wird. Im Urteil 2C_876/2011 vom 20. März 2012, Erwägung 5 verlangte das Bundesgericht für die nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht eines bereits eingetragenen Erwerbs zusätzliche Abklärungen dazu, welche Angaben gemacht worden waren. Eine blosse korrekte Mitteilung über die Anmeldung war nicht ohne Weiteres mit unrichtigen Angaben zum Lebensmittelpunkt gleichzusetzen.
Ein geplanter Zuzug verlangt eine andere Prüfung
Der Grundstückerwerb muss nicht in jedem Fall bis nach einem abgeschlossenen Umzug warten. In Erwägung 4.2 desselben Urteils bestätigte das Bundesgericht diese Möglichkeit für EU-Angehörige: Ein Erwerb Zug um Zug mit der Wohnsitzverlegung kann bewilligungsfrei sein, sofern die Liegenschaft tatsächlich als Hauptwohnung am rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz dienen wird. Die im damaligen Fall gekauften Wohnungen erfüllten diese Voraussetzung allerdings nicht.
Eine konkrete Umsetzung zeigt das Obwaldner Merkblatt zum Voraberwerb einer Hauptwohnung: Es verlangt eine Feststellungsverfügung, eine glaubhafte Darlegung des bevorstehenden Zuzugs sowie Auflagen und nachzureichende Nachweise. Das ist ein kantonales Verfahrensbeispiel, keine schweizweit unverändert anwendbare Formularvorlage. Für die Gemeinde ist die sinnvolle Auskunft deshalb weder «Anmeldung genügt» noch «Kauf erst nach dem Umzug», sondern der Verweis auf das zuständige Verfahren.
Wohnsitzgemeinde, Grundstücksgemeinde und Bewilligungsbehörde trennen
Nach Art. 15 BewG bezeichnet jeder Kanton seine Bewilligungsbehörden. Diese entscheiden über Bewilligungspflicht, Bewilligung und Widerruf. Die Zuständigkeit richtet sich grundsätzlich nach dem Ort des Grundstücks. Im Kanton Zürich übernimmt beispielsweise der zuständige Bezirksrat diese Aufgabe. Das Grundbuchamt verweist die erwerbende Person dorthin, wenn die Zulässigkeit des Erwerbs nicht offensichtlich gegeben ist.
Damit gilt auch: Bewilligungsfrei bedeutet nicht zwingend verfahrensfrei. Lässt sich die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, kann eine Feststellungsverfügung nötig sein, die gerade bestätigt, dass keine Bewilligung erforderlich ist. Grundlage sind Art. 17 BewG und Art. 15 BewV. Bei eindeutigen Konstellationen ist dagegen nicht allein wegen der ausländischen Staatsangehörigkeit stets ein zusätzliches Bewilligungsverfahren durchzuführen. Ist der Erwerb bewilligungspflichtig, braucht es einen gesetzlich vorgesehenen Bewilligungsgrund. Ein kommunal erwünschtes Projekt oder erwartete Steuereinnahmen ersetzen diesen nach Art. 3 BewG nicht.
Die Wohnsitzgemeinde und die Gemeinde am Standort des Grundstücks müssen nicht identisch sein. Erstere verfügt über die Registerangaben. Letztere erhält nach Art. 17 Abs. 2 BewG die Verfügung und besitzt besondere Verfahrensrechte. Wer aufgrund seines Schweizer Wohnsitzes gar nicht als Person im Ausland gilt, muss deshalb nicht jedes weitere erworbene Grundstück ebenfalls am eigenen Wohnort erwerben oder selbst nutzen.
Zugestellte Entscheide brauchen einen geregelten Prüfweg
Die Standortgemeinde ist nicht bloss Empfängerin einer Kopie. Nach Art. 20 Abs. 2 Bst. c BewG kann sie Beschwerde erheben gegen eine erteilte Bewilligung, gegen die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht und gegen den Widerruf einer Auflage. Dieses Rechtsmittel ist jedoch kein allgemeines kommunales Vetorecht gegen politisch unerwünschte Erwerber oder Projekte.
Art. 20 Abs. 3 BewG setzt die Beschwerdefrist auf 30 Tage ab Eröffnung fest. Bei ihrer Berechnung können kantonale Verfahrensbestimmungen, etwa zum Fristenstillstand, relevant sein. Die BJ-FAQ zum Rechtsmittelverfahren, Fragen 74 bis 77 erläutern zudem die Rechtskraft: Ein Beschwerdeverzicht der Gemeinde allein genügt nicht. Auch die Rechte der übrigen beschwerdeberechtigten Beteiligten und Behörden sind zu berücksichtigen.
Für Gemeindeschreibereien und Verwaltungsleitungen empfiehlt sich deshalb ein festgelegter Ablauf: Eingang und Frist erfassen, die sachlich zuständige Stelle beiziehen und rechtzeitig klären, welches Organ über Beschwerde oder Verzicht entscheidet. Diese Kompetenz richtet sich nach dem jeweiligen Organisationsrecht; sie sollte nicht erst unter Zeitdruck ermittelt werden.
Ein Beschwerdeverzicht sollte als eigenständige Entscheidung behandelt werden, nicht als blosse Empfangsbestätigung. Zweckmässig ist eine nachvollziehbare Dokumentation, weshalb aus kommunaler Sicht kein Anlass zur Anfechtung besteht. Besondere Aufmerksamkeit verdienen Entscheide, deren tatsächliche Annahmen konkreten, rechtmässig verfügbaren Informationen der Gemeinde widersprechen.
Informelle Antworten können Verfahrensfragen offenlassen
Wie wichtig eine klare Trennung von Auskunft und Entscheid ist, zeigt BGer 2C_259/2025 vom 18. August 2026. Ein früherer Verkäufer verlangte im Kanton Thurgau die nachträgliche Prüfung eines Grundstückerwerbs. Das zuständige Departement lehnte eine Verfahrenseröffnung mit einem Schreiben ohne Rechtsmittelbelehrung ab. Der Betroffene verlangte daraufhin rasch eine anfechtbare Verfügung und erhob später Rechtsverweigerungsbeschwerde.
Das Bundesgericht hob den Nichteintretensentscheid des Verwaltungsgerichts auf. Nach den Erwägungen 4.7 und 4.8 hatte der Betroffene rechtzeitig die notwendigen Schritte unternommen; seine Beschwerde durfte im konkreten Fall nicht als verspätet gelten. Ob der Grundstückerwerb materiell gegen die Lex Koller verstossen hatte, entschied das Bundesgericht damit nicht. Ebenso wenig folgt daraus, dass informelle Ablehnungen beliebig lange angefochten werden könnten.
Für Gemeindeverwaltungen lässt sich daraus als organisatorische Empfehlung ableiten: Anfragen, Gesuche und Entscheide sollten erkennbar auseinandergehalten werden. Verlangt jemand einen anfechtbaren Entscheid, empfiehlt sich eine unverzügliche Klärung von Zuständigkeit und Verfahren. Ist die Gemeinde selbst Empfängerin einer unklaren behördlichen Antwort, sollte sie mögliche Rechtsmittelfristen früh prüfen lassen, statt ausschliesslich auf eine anders bezeichnete Mitteilung zu warten.
Widerhandlungen melden, ohne eine pauschale Überwachung aufzubauen
Die Zuständigkeit des Kantons entbindet Gemeinden nicht davon, amtlich erlangte Kenntnisse weiterzugeben. Art. 24 Abs. 2 BewG verpflichtet Behörden und Amtspersonen, in amtlicher Eigenschaft wahrgenommene oder bekannt gewordene Widerhandlungen sofort anzuzeigen. Als Empfänger nennt das Gesetz die zuständige kantonale Strafverfolgungsbehörde, die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder das BJ.
Für die Praxis empfiehlt sich ein Meldeweg, der Feststellungen und Vermutungen trennt. Wer hat welche Tatsache wann festgestellt? Welche Unterlagen liegen vor? Welche Frage ist noch offen? Bei konkreten, aber rechtlich unklaren Hinweisen sollte die zuständige Fachbehörde früh beigezogen werden. Eine gesetzlich gebotene sofortige Anzeige darf nicht aufgeschoben werden, bis die Gemeinde selbst eine umfassende Untersuchung abgeschlossen hat.
Eine Nationalität oder ein Gerücht belegt für sich genommen keine Widerhandlung. Ebenso wenig begründen die FAQ einen neuen Auftrag zur flächendeckenden Kontrolle ausländischer Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Der Zuger Regierungsrat bezeichnete in seiner Antwort vom 17. Februar 2026, Ziffer 1.5 flächendeckende Kontrollen der tatsächlichen Wohnnutzung als unverhältnismässigen Eingriff in die Privatsphäre und verwies auf den erheblichen kommunalen Aufwand. Diese Aussage beschreibt seine Beurteilung im Zuger Kontext.
Davon zu unterscheiden ist die Kontrolle konkreter Auflagen: Art. 11 Abs. 5 BewV weist sie der Bewilligungsbehörde oder, wenn diese nicht handelt, den beschwerdeberechtigten Behörden zu. Welche Mitwirkung eine Gemeinde im Einzelfall übernimmt, ist deshalb anhand des Verfahrens und der geltenden Zuständigkeiten zu klären. Ein pauschales «Das geht die Gemeinde nichts an» wäre ebenso unangebracht wie eine anlasslose Datensammlung.
Auch eigene Grundstücksgeschäfte und Umnutzungen können betroffen sein
Eine Gemeinde begegnet der Lex Koller nicht nur als Behörde. Verkauft sie ein Grundstück oder vergibt sie ein Baurecht, ist die Erwerbsberechtigung der Gegenpartei ebenfalls relevant. Art. 4 BewG erfasst ausdrücklich auch Baurechte und bestimmte eigentümerähnliche Rechtsstellungen. Die Baurechtsvergabe ist deshalb kein automatischer Ausweg aus den Erwerbsbeschränkungen.
Bei Projektgesellschaften reicht ein Schweizer Sitz allein nicht zur Entwarnung. Nach Art. 5 und 6 BewG kann auch eine Schweizer Gesellschaft durch Personen im Ausland beherrscht sein. Kapital, Stimmrechte, Finanzierung und andere Einflussmöglichkeiten spielen dabei eine Rolle. Für kommunale Arealentwicklungen empfiehlt sich, diese Fragen früh mit der juristischen Projektbegleitung und der zuständigen Bewilligungsbehörde zu klären, bevor auf einer ungeprüften Annahme verbindliche Transaktionsschritte aufgebaut werden.
Ebenso entscheidend ist die Nutzung. Das geltende Recht nimmt bestimmte Betriebsgrundstücke von der Bewilligungspflicht aus. Die Erstellung oder gewerbsmässige Vermietung gewöhnlichen Wohnraums begründet nach Art. 3 BewV jedoch keine solche Betriebsstätte. Eine Überbauung wird nicht insgesamt zum bewilligungsfreien Gewerbeprojekt, nur weil sich im Erdgeschoss ein Laden befindet. Bei gemischten Nutzungen ist die Erwerbsfrage gesondert zu klären.
Für Bauverwaltungen ist zudem wichtig: Eine baurechtlich zulässige Umnutzung hebt bestehende BewG-Auflagen nicht auf. Art. 11 Abs. 2 BewV sieht insbesondere eine Bindung an den bewilligten Verwendungszweck vor. Bei entsprechenden Dossiers empfiehlt sich daher eine Abstimmung mit der Bewilligungsbehörde.
Umgekehrt löst ein späterer Wegzug nicht automatisch eine Verkaufspflicht aus. Laut Frage 28 der BJ-FAQ darf eine rechtmässig erworbene Hauptwohnung bei einer späteren Wohnsitzverlegung grundsätzlich behalten und auch vermietet werden. Anders liegt der Fall, wenn eine längerfristige Selbstnutzung von Anfang an nur vorgetäuscht wurde. Eine spätere Veränderung der Lebensverhältnisse ist somit nicht allein schon ein Beleg für eine frühere Gesetzesumgehung.
Eigene Beschränkungen sind nur in begrenztem Rahmen möglich
Gemeinden haben einen ausdrücklich vorgesehenen Regelungsspielraum: Art. 13 BewG erlaubt zusätzliche Einschränkungen beim Erwerb von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen im Ausland. Gemeinden können solche Einschränkungen nach Absatz 2 selbst einführen; die Kantone regeln das Verfahren.
Daraus lässt sich keine allgemeine Befugnis ableiten, beliebige zusätzliche Erwerbshürden für sämtliche Wohnliegenschaften zu schaffen. Der Zuger Regierungsrat hielt in seiner Antwort vom 17. Februar 2026 fest, dass Zug die zusätzlichen kantonalen Bewilligungsmöglichkeiten für sozialen Wohnungsbau sowie Zweit- und Ferienwohnungen nicht eröffnet. Eine weitergehende Mindestaufenthaltspflicht für Eigentümerinnen und Eigentümer müsste nach seiner Beurteilung auf Bundesebene geregelt werden. Wer kommunale Vorschriften erwägt, sollte deshalb zuerst den sachlichen Spielraum und das kantonale Verfahren prüfen lassen.
Reformstand am 16. Oktober 2026: Vorhaben sind noch keine Erwerbsregeln
Der Bundesrat eröffnete am 15. April 2026 die Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller; sie dauerte bis zum 15. Juli 2026. Vorgeschlagen sind unter anderem strengere Regeln für den Hauptwohnungserwerb durch dem BewG unterstellte Drittstaatsangehörige und für Kapitalanlagen in Geschäftsimmobilien. Daneben soll der Erwerb von Personalwohnungen durch ausländisch beherrschte Hotelbetriebe erleichtert werden.
Das Revisionsdossier des BJ dokumentiert die Vorlage und die am 27. Juli 2026 veröffentlichten Stellungnahmen. Eine anschliessende Botschaft oder ein Inkraftsetzungstermin ist dort zum Bearbeitungsstand vom 16. Oktober 2026 nicht ausgewiesen. Die vorgesehene Verkaufspflicht nach einem Wegzug darf deshalb nicht mit den zuvor erläuterten geltenden Regeln verwechselt werden.
Davon zu unterscheiden ist die Motion 24.3961 «Verschärfung der Lex Koller». Der Nationalrat nahm am 22. September 2026 Ziffer 1 der Motion an; die Ziffern 2 und 3 waren zurückgezogen worden. Die Geschäftsdaten des Parlaments führen den Vorstoss am 16. Oktober 2026 mit dem Status «In Kommission des Ständerats». Ein Beschluss eines Rates über eine Motion ist keine verabschiedete Gesetzesrevision.
Aus diesen Reformschritten ergeben sich noch keine neuen kommunalen Vollzugspflichten. Für laufende Geschäfte sind die geltenden Erwerbsvoraussetzungen massgebend. Bei längerfristigen Areal- oder Hotelprojekten empfiehlt sich, den Reformstand an geeigneten Projektmeilensteinen erneut abzugleichen. Künftige Verschärfungen oder Erleichterungen sollten dabei nicht als gesicherte Vertragsgrundlage vorausgesetzt werden.
Ein kurzer Zuständigkeitsvermerk schafft praktischen Nutzen
Ein sinnvoller nächster Schritt für Verwaltungsleitungen ist die gemeinsame Durchsicht vorhandener Bestätigungsformulare und des Umgangs mit BewG-Verfügungen. Einwohnerdienste können prüfen, ob ihre Dokumente Registerangaben und weitergehende Aussagen sauber trennen. Die Gemeindeschreiberei kann den Eingang solcher Entscheide einer verantwortlichen Stelle samt Stellvertretung zuweisen und die Entscheidungskompetenz für Rechtsmittel und Verzichte festhalten.
Für Bau- und Liegenschaftsverantwortliche empfiehlt sich zusätzlich ein Hinweis im jeweiligen Projektablauf: Bei Grundstücksverkäufen, Baurechten oder bewilligungsrelevanten Nutzungsänderungen ist die Fachbehörde frühzeitig einzubeziehen. Ein kurzer interner Vermerk mit kantonaler Kontaktstelle, Auslösern, Zuständigkeiten und Stellvertretung verbindet diese Aufgaben. Eine zusätzliche flächendeckende Kontrollorganisation lässt sich aus den FAQ dagegen nicht ableiten. Er ersetzt keine Einzelfallprüfung, verringert aber das Risiko, dass eine Registerauskunft überinterpretiert, ein Entscheid ungeprüft abgelegt oder eine notwendige Meldung zwischen Abteilungen liegen bleibt.
